Cortile condominiale: escluso il diritto reale di uso esclusivo sui beni comuni
Le Sezioni Unite sono intervenute per dirimere un'importante questione, da anni dibattuta in dottrina e giurisprudenza, circa la validità della pattuizione avente ad oggetto la creazione del cosiddetto “diritto reale” di uso esclusivo su una porzione di cortile condominiale, costituente come tale parte comune dell’edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato.
I fatti di causa
I proprietari di due unità immobiliari in condominio convenivano in giudizio altri due condomini (proprietari di un appartamento e di un negozio) denunciando l’illegittima realizzazione, da parte dei convenuti, di una cantina nel cortile comune, l’occupazione abusiva di una porzione di suolo condominiale con due pensiline e l’esistenza, nel cortile condominiale, di un bagno, a loro dire abusivo, di proprietà dei convenuti.
Chiedevano quindi la rimozione di tutti i manufatti abusivi e il risarcimento dei danni.
I convenuti opponevano la piena legittimità delle costruzioni, riferendo che sia il titolo intercorso con le danti causa, sia l’atto costitutivo del condominio prevedevano l’uso esclusivo del cortile condominiale. In ogni caso sostenevano di aver ormai acquisito il diritto d’uso per usucapione.
Il Tribunale di Rimini rigettava la domanda attorea, rilevando l’acquisto del diritto d’uso esclusivo dell’area condominiale antistante il negozio da parte dei convenuti in forza dell’atto intercorso con le danti causa.
Il gravame proposto in via principale dagli attori veniva respinto dalla Corte d’Appello di Bologna, la quale rilevava che sia l’atto di divisione, costitutivo del condominio, sia quello con cui i convenuti avevano acquistato la proprietà del negozio contemplavano l’uso esclusivo del cortile da parte dei proprietari. Secondo la Corte d’Appello l’uso esclusivo menzionato nei contratti “non avrebbe a che fare con il diritto d’uso ex art. 1021 c.c., ma costituirebbe comunque un "uso delle parti condominiali ex artt. 1102 e 1122 c.c.", ben potendosi contemplare "particolari diritti di utilizzazione esclusivi dei beni comuni”.
I giudici ritengono, dunque, legittimo l’utilizzo esclusivo del cortile, anche se avente natura condominiale e anche se preclusivo di analoga possibilità di godimento da parte degli altri comproprietari, perché voluto in origine da tutti i condomini.
Di qui il rigetto della domanda attorea e il ricorso in cassazione.
In ragione delle difformità di pronunce rese dalle sezioni semplici e della particolare importanza della questione, la Corte di Cassazione ha ritenuto opportuno rimettere gli atti al Primo Presidente per l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite.
Le Sezioni Unite
A dirimere la questione sono intervenute, di recente, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione chiamata a valutare se possa costituirsi un diritto d’uso esclusivo su beni comuni, ed eventualmente quali siano natura e limiti di tale diritto.
Secondo gli Ermellini la configurabilità di un diritto reale di uso esclusivo su beni comuni condominiali è preclusa dal principio codicistico del numerus clausus e dalla tipicità dei diritti reali
In tema di condominio, sui beni di proprietà comune non può configurarsi un diritto reale di uso esclusivo in quanto ciò inciderebbe sul diritto dei condomini di farne parimenti uso, ai sensi dell'art. 1102 c.c. Ne consegue che la pattuizione avente ad oggetto la creazione di tale tipologia di diritto è preclusa dal principio del "numerus clausus" dei diritti reali e dalla tipicità di essi, fermo restando la facoltà del legislatore dar vita a nuove figure che arricchiscano i tipi reali normativi.
Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 28972 del 17 dicembre 2020, enunciano, dunque, il seguente principio di diritto:
“La pattuizione avente ad oggetto la creazione del c.d. “diritto reale di uso esclusivo” su una porzione di cortile condominiale, costituente come tale parte comune dell’edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, tale da incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall’art. 1102 c.c., è preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del numerus clausus dei diritti reali e della tipicità di essi”.