La cessione di cubatura è atto traslativo di un diritto edificatorio di natura non reale

La vicenda

L’Agenzia delle Entrate notificava un avviso di liquidazione con cui applicava l’imposta di registro all’8% (attualmente al 9%), l’imposta proporzionale ipotecaria al 2% e l’imposta catastale all’1% sull’atto con il quale due privati (non soggetti IVA) avevano ceduto ad una società una parte della cubatura edilizia da loro ottenuta in virtù di una convenzione stipulata con il Comune. I privati avevano ceduto gratuitamente all’ente comunale alcune porzioni di terreno – destinate a viabilità, parcheggi e verde pubblico – e avevano ottenuto in via compensativa una volumetria residenziale. I privati avevano ceduto una parte della cubatura ad una società ed avevano assoggettato l’atto alla sola imposta proporzionale di registro con aliquota al 3%. La Commissione Tributaria Provinciale annullava l’avviso di liquidazione, in quanto i contribuenti avevano disposto di volumetrie scollegate dal terreno originario; si trattava della spendita di un diritto non qualificabile come diritto reale. Invece, la Commissione Tributaria Regionale riformava la prima decisione, ritenendo l’atto da tassare come un atto traslativo a titolo oneroso della proprietà e di diritti reali di godimento a cui applicare un’aliquota dell’8% (attualmente al 9%).

 

 La questione rimessa alle Sezioni Unite

La questione rimessa alle Sezioni Unite riguarda l’aspetto tributario, ma i giudici di legittimità si soffermeranno anche sulla qualificazione giuridica dell’istituto a tutto tondo. E’ stato recentemente chiesto alle Sezioni Unite di far chiarezza in merito alla natura dell’atto di cessione di cubatura. In particolare, seppur ai fini dell’imposta di registro, la VI sezione della Cassazione con l’ordinanza interlocutoria del 15 settembre 2020, n. 19152 ha affermato che “Orbene, la diversità di indirizzi giurisprudenziali dei quali si è dato conto sembrano dunque giustificare un intervento chiarificatore delle Sezioni Unite in ordine alla questione di massima di particolare importanza, ex art. 374 c.p.c., comma 2, relativa alla qualificazione giuridica dell’atto di cessione di cubatura ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro, apparendo altresì necessario indagare sui possibili effetti e sulla natura giuridica del diniego di autorizzazione da parte dell’amministrazione comunale rispetto all’eventuale imposizione fiscale applicata sul presupposto della qualificazione dell’atto di cessione come negozio immediatamente traslativo del diritto edificatorio. Parimenti necessaria risulterà la verifica delle ricedute ai finì fiscali delle sopravvenienze di carattere urbanistico successive alla cessione. Non sembra, d’altra parte, al Collegio possibile operare una reductio ad unum dell’indirizzo espresso dalla sezione quinta civile con i risultati interpretativi stratificati presso la seconda sezione civile, ravvisandosi tra gli orientamenti dei quali si è dato conto un’ontologica inconciliabilità che riverbera i propri effetti ai fini dell’applicazione della tipologia dei coefficiente previsto in tema di imposta di registro, rilevando l’alternativa secca fra atto traslativo e atto avente natura patrimoniale.”

 

L’intervento delle Sezioni Unite

Le Sezioni Unite con la sentenza del 9 giugno 2021 n. 16080,  pronunciando su questione di massima di particolare importanza, hanno affermato il seguente principio di diritto:

“La cessione di cubatura, con la quale il proprietario di un fondo distacca in tutto o in parte la facoltà inerente al suo diritto domenicale di costruire nei limiti della cubatura assentita dal piano regolatore e, formandone un diritto a sé stante, lo trasferisce a titolo oneroso al proprietario di altro fondo urbanisticamente omogeneo, è atto: - immediatamente traslativo di un diritto edificatorio di natura non reale a contenuto patrimoniale; - non richiedente la forma scritta ad substantiam ex art. 1350 c.c.; - trascrivibile ex art. 2643, n. 2 bis c.c.; - assoggettabile ad imposta proporzionale di registro come atto ‘diverso’ avente ad oggetto prestazione a contenuto patrimoniale ex art. 9 Tariffa Parte Prima allegata al d.P.R. n. 131 del 1986 nonché, in caso di trascrizione e voltura, ad imposta ipotecaria e catastale in misura fissa ex artt. 4 Tariffa allegata al d.lgs. n. 347 del 1990 e 10, comma 2, del medesimo d.lgs.”

Enunciando apposito principio di diritto, le Sezioni Unite hanno, dunque, precisato che tale atto:

  • è immediatamente traslativo di un diritto edificatorio di natura non reale a contenuto patrimoniale;
  • non richiede la forma scritta ad substantiam;
  • è trascrivibile ex art. 2643, n. 2 bis, c.c.;
  • è assoggettabile a imposta proporzionale di registro come “atto diverso”, avente ad oggetto prestazione a contenuto patrimoniale ex art. 9 Tariffa Parte Prima allegata al DPR n. 131/86 nonché, in caso di trascrizione e voltura, ad imposta ipotecaria e catastale in misura fissa ex artt. 4 Tariffa allegata al D. Lgs. n. 347/90 e 10, comma 2, del medesimo Decreto.